麻将胡了pg网页版5年+30天 为老旧小区装电梯要交的那些学费
经济观察报•▷：北京有一个老旧小区改造项目△◆◁★△，先后投入4000多万元■•★▲-•，但很难在短期内见到收入▽△○△，这种状况下□▲▲▽◇□，投入的持续性如何保证△▼▲★△◆？
还有一次在北京一个学校家属院…▽☆，周末我们在现场做工作-△-▪◇，我和他们说○…◁▲，加电梯对房子也是增值●•◆☆▲，当时一位老师就急了▽=◇▪，说你这么说△•★▪，那我们都得算一下账•…◁△●▼，当时大家就说■□…，董总你别说了…◇。
如果从2011年开始从事加装电梯算起●•◁…◁○，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头☆●☆。
第三是租赁○△▼，资本投资☆◁●☆、建完▪□▲，服务业应该是高频低收☆◆•▼□★。在小区内新建新批经营性空间▲○●▽○▲。那肯定得有收益模型=•○。第一个自有●…◆★，具体来源我们也细化了◁▼▷▼▲•，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地…▼□▽□。
董有◇▽•■-◆：这些年我们一直在探索=□○，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿◇○■-，在北京学校家属院△•…●☆▲，刚说几句••◇，人家给我们骂出来了▼-；在上海医院•▲▲☆▪，那儿一吵•◇-△•，我们赶紧散会了□★▲。加梯的同事☆●，每天早上出去笑容满面▲▲◇▷◁，阳光灿烂◁■•-，晚上回来满脸阴郁-=…，被人喷得够呛•●◇◇○☆。如果没有强大的内心很难持续下去▷☆▪★。
融资担保主要来自城市存量==■，把边角用地▷□•、闲置房产○•◆=•★、低效资源梳理出来▪★•，用来做融资抵押担保◆△◁◁。我们帮几个区县做资产包○★◆，每个城市都有◇▪☆，比如崂山我们梳理出来41处•▪○。
经济观察报◇□●◆○□：加装一部电梯的成本是多少▲▪•▲？包括电梯成本◇▼•◇◆、安装等环节下来需要多少钱□☆•▽▲？
经济观察报•▲■◇=：老旧小区改造和加装电梯■-☆◆…□，目前社会资本和金融机构参与情况如何▽•▷•▽？
董有◇▪…•▼▷：筑福有一套系统的方法论◇☆，第一次见面时•●▪●▷★，我们会把居民分成愿意加装的•◆、有困难的和有意见的等不同群体◁▼，我们把不同意加装的叫做守门员□◁★■。
董有…▽•-•◆：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润▽▷■，但是利润很薄▼▲▲●…-；后期运营-•◁，电梯维保费用是6000元~8000元/年◆●○。实际上利润不高●▲=△，而且很麻烦▲★，很多企业进来时觉得新鲜○△，干三五年后都撤了△◆=。
各地都在积极推动这样的民生工程■□•▪▷-，但是要解决的问题▪☆，一是需要政府补贴△•▲、企业出资□▪、居民出资集合起来□•★▲△；二是居民要同意●•▽▲▼，改造老旧小区▷=□△=、加电梯过程▼=▼，总有人反对△▲★▼■▷，总有问题•○☆，怎么办●•☆？大家经常说加梯为什么那么慢▲★，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯●▷，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯△▽□◁◆•，用时间去换空间…▲▪▼-▷，没有这个时间消化不了◁☆●…。
董有△◁○：你恰恰说反了△△•■▷▲，现在扩大得非常快▲••=▲，去年鲁商集团专门约我见面★▪△，说山东省针对老旧小区改造△▪▷，他们有任务…▼，有资金-•▪，请我们合作▽=▷。8月18日签了战略协议●-…•◆△，10月成立公司■☆★▲，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造◁•◁▲○=。
拿钱找人代建▪●，但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▽☆○，居民像坐出租车一样▽▼•★◁☆，
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批◁△▷▷-，但你要施工的时候▲★◇□▪，有人拿个椅子坐在门口▲★•，你加得上吗●•□？所以◇☆▽，加电梯是100%同意▷▷▪●▽，少一户都不行…▼△◆★…。
董有○★=：这个市场非常大…□▪，但是不像过去地产增量时代简单粗暴▲▪=■•，拿一块地▼◆“咔-▼▲◇■□”一盖楼就卖了▼••▷△，挣一大笔钱•◆▪•▲。很多企业本着地产思维□☆◁●、工程思维来做老旧小区□◇…◇■◆，所以很难▼■=，大部分介入两年就撤了◁=■◁-◆，加个电梯4年▷★○△▽▷、5年谁熬得住□□•◁□★？
董有▽=★：我们不评价友商做的如何□◆△▪★，但可以说说自己■◆。马上我们通州的项目也要上了▪•☆，一个是北小园锅炉房▲△▪▼，一个中餐锅炉房★▲=◁◆，还有一个武夷花园▼•▲，这三个地方要改成社区文化中心★▪▲=☆▼。5月运河旁边还有一个运动馆◆●▽，传媒大学有个图书馆•△。将来这些配套如何运营▲◆▼★■▽、产出▽◆★▼•○，不产出怎么来投资--？
经济观察报-•■：加装电梯后还需要日常维护◇•…，很多老旧小区没有物业公司◆•▽…■，后期维护费用谁来出-•▽◁▼？
董有-▽…•：三普就是人口普查-▽◇、经济普查和灾害普查▷○…●，通过三普我们拿到一个城市的基本数据▼▼☆…••，相当于做体检■●★■；下一步是三划◇▷，给它做策划◇…○、规划和计划◁▪◆。
董有▼=▪…：跟居民沟通◇□•，跟各级部门沟通★▷、协调•●▼■◆、落地…□◁■☆=，莲花池（西里6号）在加电梯过程中★=○•，负责人写了7万字的日记■▪，历时5年•●▼▲。我们带着他全国各地去参观◁○，各级部门去交流=▲…=，因为多年前大家没有统一认知▲△，说加电梯大家都不知道■○，当然=•，现在加电梯可以说家喻户晓了▲☆。
董有==★•☆△：你不出钱◁○▼=○，光说了半天◆…★◇△，最后干瞎了怎么办▲▲…•▲□？我们会参与一部分投资■…▲☆，与当地国企一块来做这个事•□◁▷。
董有•●●◁▼：还有一些增值收入=◆▲•▪，比如近期我们和住建委谈小区怎么改○◆▪，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电•★▲▲■◆，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱▲★-，这个收入可以补充改造小区的费用☆◁。而且发出来的电□•▪…，小区居民可以用□◆▼▽，缓解未来碳中和的压力▼▷▽。
三会落实了•▲◇★◆，接着要完成三资□▼□◁，首先得有资源才能形成资产◁●=◆▲◁，有了资产才能变成资金◆■▲△。最后要完成的是三业…★▲-☆，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▪■-◁▪-，然后装进相关的企业◆◁，这样就形成了持续发展△◁▽▽。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算□▽▽，后来算下来不行=-，加上海淀的是国企做的☆-◇…○★，有一定公益性◆=▷•，最后定的是每年每户230元到280元价格区间△▷▼，收回投资大概是15年▪◁。像广州大都是民企融资做的★●○，大概需要10年■◇•。
有的是平台公司形式的•●▼，有的是项目层面的…••，但原则上我们参与的是运营类资产的投资■◆，比如说屋顶太阳能△••▽，我们参与投资◁=▼○■○、运营▲-▷，资源性资产还是当地国企的…●▲★☆，所有房产证不归我▪□◁△◇○。
在北京▽-◁，2003年我们开始投运动馆-==■△，现在筑福有几个运动馆★■○，还有石景山朗园○★、首钢园区等几个图书馆■▪；还有利用老厂房改造成文创园▼★▷□-、科创园-■◁◁☆□，我们公司就在首钢老厂房办公-◇◁▲□▼，已经7年了▲▲◁○-。
董有-▪☆★▪◇：一部汽车多少钱=▪★□-…？可以是几万块钱•◇▲•，也可以是几百万■▼●■=…，加电梯也一样••○□▲，有30万元的（综合成本基准价◇▪，下同）=★△☆■▷、40万元的▪△、50万元的■★，像北京和上海定的是60万元…▪★-☆▪。
为什么北京和上海是60万元•△△●□-，我们和造价处仔细交流过★▲◁，根据定额▽◆、材料标准等确定基准价格◁☆•●，政府补贴40%=▷，补贴24万元封顶◆★▲。
所以●◁=■，在这种思路下-□○，我们把BTO(即建设•▷、移交▪●□▲◆、运营▲□◇◇▷，利用小区☆○☆、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所…■◇•▽○，移交给产权所有人-○，形成资产包▷…■•=，为改造所需资金进行融资…○，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展•●□…△，做了三普三划三代=•、三资三会三业▼▽▲△。
2020年湖南•▪◁▲☆□、广西•▽•、广东■★△-、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▷••，期限从7年到30年不等▼▪•▪▷□，利率通常在4%以内▷◁★-▼。董有透露◁▲★◆，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右★-●。
董有○▼：都在谋划进入麻将胡了pg网页版•■◆，现阶段主要以央企▲★•◇、国企为主••▼★，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金◇--★▷•，云南城投给云南省城市更新公司15亿元△•▼•。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与◁☆■，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▼▲▼■•。
董有□▪◁☆：租赁梯收回投资大概是10年到15年=◁▼◇，海淀加装电梯是北京最多的☆…★，有几百部◁△●，都是我们设计的□▷■○，当时和住建委讨论了很久◇•▪▽，一是成本怎么控制▽○•，质量怎么保障…▪●◇；二是收回投资的定价◁▪☆●•。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▷■◇，通过这些方法论-☆□★，不光是老旧小区改造和完整社区•▼○○◁，包括城市中心◁=▲☆、安防系统也构建起来了▷▪。
我们算了一下△=▼●，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5=☆-，政府补7毛▷□…=，补三年▲•▷△，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五○◆▷★▪▽，所以大体有几毛钱的空▷▽■，通过一些增值服务也就是服务费补上△◆，能够把物业团队养起来◆□◁□◇。
董有…•★：我们以前没做-●，现在开始做了◁•▽，因为有些（小区）没有物业◇○，你得帮着做了▼★○，有的我们自己独立做•◁，有的联合当地物业公司一起做◆◆•□◁。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业•▲▽▼=，如果没有物业就别改▪◆•=●△，这是一个硬性条件▲■△•△…，但是好多小区还没有☆○□▲。比如衡水60%的老旧小区没有物业…•，40%有物业的小区也不好•★◁…=，去看了两个小区-▽•☆▷，我问物业服务为什么不好▷▽•，他们说没人交物业费☆▪◆。
董有▼◇：我经历过两次○○□◁▷，一个是在上海某医院家属院加电梯■▼，晚上8点多做工作座谈▽▪，聊了有半个小时的时候○▷，一楼业主指着三楼业主说◁▼□◆▪◁：•=☆“院长=▼★，当年分房◁=…，你应该把我分到2楼●▽△☆◆•，你给我分到1楼不公平★▷▪，你还住在4楼=▪◆，你想下楼▲△-•☆△，到死都甭想◁=◇★▷。☆-■◇”当时院长站起来了◇-◁•，俩人要打架◇•-◁●○，我们赶紧停这个事儿•▲★•…。
董有表示▽▪◁，虽然市场前景诱人•◁，但不同于增量房地产市场●■◇，作为存量时代重要形式的老旧小区改造■◆☆◆，不仅利润薄◇☆=，而且工作推进难度较大▲☆▷◆。前期进入的很多企业=◆◇，由于干不下去•▪◇，开始撤退▼▷◁▽。
去年初•★△，国开行和建行有4360亿元的专项额度=●▪，去年底•-■，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金□□◇▪▽•，现在各个银行都在跟进▷★，但是银行是有条件的▼●…◆■，需要抵押担保★■-☆○。
董有◇•：加装电梯和老旧小区改造▽□◇△•，十二五期间是财政花钱◁☆△=▲□；十三五期间要求企业▽▪、居民要参与•◆◆▲-；现在十四五要求居民要出钱•▼■=，企业要参与○…。需要有社会资本进来☆●▪▪★□，要打通融资渠道•=▲△。
老百姓不是不能付费▲●•◆=○，老百姓是最大的消费者□▼•○■，拉消费□▷、消费升级是关键▷•-▷-，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足●◁☆◆。比如我们打篮球还能找个地方▲○=▲◁，但打网球根本没地方▼▪。所以未来基于服务市场非常大☆□○▷。
假如有80%同意的▪■★=，有20%不同意的▽△☆•=，第一步我们用五人五步法△☆○▽…☆，这个楼的选5个人●▽，每人每周到守门员家◆●☆•，每次送一个小礼物•◆••◁▲，说一句线句▲•，肯定就要吵了▲◇，所以一句就够了■•◇=△。
董有▲○…：小区里有一部分■•，小区的周边有一部分▼▪▪○◇□。具体是按照本片区◇▽、连片区和大片区划分○•▼…■▷，本片区就是小区■☆○，连片区就是小区周围的公共资源○▷…◆=，连片区是整个街区的公共资源★○•◁◇▲。
比如十四五期间▽▲▲▷△，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3▪▲▷.9万个◁■△◇○◆，去年完成了4☆○●.03万个▼●=…=，今年计划改造5•◇.3万个■…-▲■◆。我们也做了一个5年计划◇◇，缺钱★◆○△，把资产○◇△•★、资金准备好=-★☆▷，但有资产◁◆○★•、资金还得批规划▼=，不批都是违法建设•□•▼▼▪。
利用资金购买经营性资产★★▷△○；向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营…-；第二个是划拨▽▼■，集资梯是老百姓集资◆★，每次付费•…-…△◁。用高科技挣钱▼★◆■，董有…☆▪•▲：加装电梯分两类▪◇△★★，一类叫租赁梯▷◁……，第四是购买•▲，第五是审批▽○▼•☆、新批▪▲▼…◁，
2021年全国两会-•，老旧小区改造再次被写入政府工作报告▷…■…，全年计划新开工5=▲▪★.3万个项目●▷…☆◇○。董有表示•◆•，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算□▪◇□•▪，十四五期间△-□★▽，这一市场规模在10万亿元左右◆▼。
电梯应该多少钱▷◆○•？先要有一个标准▽◆□，北京和上海都是我们帮定的标准•■▲△，60万元是基准价■△◇，有特殊要求可以高一点○▷◆◆△，条件差一点可以低一点△▪。市场上一部三菱电梯将近20万元••▷★▷，一些品牌可能不到10万元-★。
如果再加上加装电梯的投入▼◇•，市场规模在15万亿元左右◆□□。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣■■…=●…，包括左晖控制的愿景集团○▪○◆◆、融创中国等开始进入这一领域■-…◆-▲，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台★◆•▷。
加装电梯等于买了汽车租出去了=▼★…，车是我的-=■▷▪，抵押担保没问题◁■●•=◁，运营和产出是多少☆▽▽？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元•…；接着做增值服务◆◁★◇◁△，比如电梯有三块广告牌△◇-…，一块广告牌一个月200元•▽•，一个月600元收益▲○•▼△=。我们还有一些配套服务◁▲●，从算账模型和运营模型上能够成立•◁▷★•▪。
这种情况下-…▪••△，就需要转变思路-●◆，物业费不行▪•▷◇■▲，就搞服务费■▷▽▪◇◇，周末打造一次卫生▼▼◆•◆，春秋擦一次窗户▷•，这都可以收费=▷。物业费是管房子的▼▷■，居民问你管房子管什么•★，但要搞服务费☆••★…△，明码标价▲◆○=★，扫码下单…■◁□●。
董有□-…◇◇…：偿还主要有两类○■◇，一类是经营性收入◇◆◆…，比如租金△★▲=，主要用来还利息▪◇•▼□；还有一类就是资产证券化▼•☆。老旧小区改造要解决资金缺口问题☆○，就必须使一些资源完成资产证券化☆★▪•，所以我们现在帮各地做资产资源储备☆•▲○=○。原来政府都是搞土地储备□=★，完成招拍挂后•★◁…，资金就来了=-○▪○；未来我们叫资产储备○▪▪，变现资金用来改造老旧小区•○。
经过多年的实践▪=○▪=，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展-…。比如▽▷▼，最初加装一部电梯•●◆■…，光审批环节需要46个公章◇◆■，目前已经简化到15个◁△◇▲▲；以前施工周期126天•▲，目前已经降至65天▼•…。而董有下一步目标是7天●△…△★。□◆□▲●“这么多年▲○，我们一直建立标准◁•▷★。…★”董有表示•-•，目前-★◆▽，在老旧小区改造领域◆□▷•…，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准◆•■■=▷，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◆▷▽。
董有◇◇…★☆：筑福主要从前段投资角度出发☆○■▼，当地政府基础类资金缺乏的时候◇△★，我们出资或帮助解决融资问题★◁•；还有一类○●，愿景他们主要是从后期物业▲△…△、配套用房运营角度进入☆□◇…▽。
从加梯10年到15年收回成本来说△▼▲◆○-，我们对接了一些金融机构-=☆△△，北京银行■△○、建设银行都谈过了•▲◇•。配套社区商业如何产出=◇，产出价值多少◆△□■★☆？投资不是我说了算▪◇-……，是银行说了算▼◇■■，目前模型都搭建完了▲△。
经济观察报△▲▷：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▷◇●●…，还是通过其他途径解决■•-△？
想要引导居民和社会资本出钱★▪▷●▷○，产权归居民-☆▼▽；一类叫集资梯▪▼△▷。还有一类租赁梯▼△■，现在基本上就两种形式□△。小区存量物业资源▽▪……★▲；未来存量时代一定得基于运营思维◁○▷◆○、服务思维…●●…。
各地政府给适当补贴=★▪△，上海◆-○★★、北京补24万元…★▽，最近上海加了4万元○▲•=，补到28万元•▪•…，广东原来是10万元◆▷•，现在加到15万元◆▽△。山东第一批试点每部补25万元△▲◆……，150部共补贴了4000万元◁◇△，试点完正常6层楼每部补20万元▲◇，7层再加点■□★○▷□，5层再减点▲▽。
加梯这件事•◆□◆☆，筑福已经做了11年•▷，光解决一个问题不行□◁•，要系统梳理•◆。所以从家庭角度出发-△■•，不光是装配式的硬件标准○▲☆，还得有一套做居民工作的软件标准□☆▽☆。
策划▪▷•○◁…、规划计划落实到项目后△•▼，我们得代融•▽◁◁☆、代建○▽■、代营□◆▪○▽=，这是三代☆◁●●-；把资源做好◇□○…，还得地方政府配合做一个招商会▲•▪、一个对接会▪■▽▲▲、搭建一个协调会△◇=☆□。地方政府没有一个协调会△●-▲，我来了也做不了这个事▼•☆▼。
经济观察报△▲□★◆：老旧小区改造利润较薄◁☆○，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么…□？
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调◁•◁▲△▪。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年□-；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目□▽◇，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…△◇。
第一关下来△…-○，不同意的人中▼▷■◆•，起码有一半会同意◆=○…▼。最后还有个别人不同意◆-◆▷▼，我们会让专业的人去疏导•◆◁-，沟通情感□▼●。经过这一轮后••△▲，我们再介入基本大部分都能解决掉•◇•-●▽。但这样做肯定会拉开时间■•。
但更大的挑战是盈利▽○△▽，无论加装电梯工程▽◁…△▷，还是后期维护•▪○★★；无论是老旧小区改造前期投入★=▲◆★，还是后期运营•□•-△◆，每个环节利润都极薄□•△▪，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式◁-•。
今年1月▲▲○，云南省成立了云南省城市更新公司☆▲◆◇◇△，让我们支持云南省做城市更新▽○▷，选了昆明◁▽△、大理■▪■○▲★、玉溪★▪、宾川=•☆■、洱源5个城市试点▼●◇◁◁■。另外我们和辽宁▷-、广西△◆■◆、重庆▪▲…■、成都▷★■▲▽、青岛□•▼…■、宜昌等省市也在接触…○■▪=…，我们从策划▲•▷-■、规划▪▼=▷、计划帮他们搭建起模型…◆■○•◇，有些已经到试点实施阶段了●◇■▽☆-。原来我们是在北京做…■◇◆，现在走出去了☆◆▼•。
2020年5月★☆△◆◁◆，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3■▪•▷★○.9万个▲▲，7月●■●■▷，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》☆○△◆◇，对老旧小区改造任务进行了明确▲▪◆★…▪，而当年实际完成改造老旧小区4□▲.03万个◇◇▽。